Inhaltsverzeichnis:
Wohnraummangel trifft vor allem Ballungsräume
In Städten wie Berlin oder München fehlt bezahlbarer Wohnraum, während ländliche Regionen unter Leerstand leiden. Der Markt ist regional unterschiedlich, aber strukturell aus dem Gleichgewicht.
Politische Programme reichen allein nicht aus
400.000 Wohnungen pro Jahr sind das Ziel – doch gebaut wird viel weniger. Fördergelder und Gesetze wirken oft zu langsam oder zu kompliziert.
Neue Bauansätze schaffen echten Fortschritt
Serielles Bauen, digitale Planung und ESG-Projekte bringen Tempo, Effizienz und Nachhaltigkeit zusammen. So entsteht Wohnraum, der wirkt – ökologisch wie sozial.
arcneo schafft Wirkung, wo Wohnraum fehlt
Mit kurzer Bauzeit, ESG-Standards und kommunaler Zusammenarbeit entstehen Projekte mit realem Bedarf – und attraktiven Perspektiven für Anleger.
Wissen
Die Wohnungsfrage 2025: Wie sich Deutschlands Wohnraummangel verschärft – und was hilft
Jonathan Albroscheit
·
12
min read
22.07.2025
Wissen
Die Wohnungsfrage 2025: Wie sich Deutschlands Wohnraummangel verschärft – und was hilft
Jonathan Albroscheit
·
12
min read
22.07.2025
Deutschland steckt in einer Wohnraumkrise – und die Zahlen sind eindeutig: Laut aktuellen Studien fehlen bundesweit rund 700.000 Wohnungen, besonders in Großstädten, Wachstumsregionen und Universitätsstädten. Gleichzeitig sinkt die Zahl an Sozialwohnungen, während Mieten weiter steigen und neue Bauprojekte ins Stocken geraten – vor allem durch gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und komplexe Genehmigungsverfahren.
Doch Wohnraummangel ist nicht gleich Wohnraummangel. Während in Ballungszentren der Druck auf den Mietmarkt wächst, kämpfen andere Regionen mit Leerstand und Abwanderung. Auch die Betroffenheit ist unterschiedlich: Besonders stark betroffen sind junge Familien, Alleinerziehende, Geringverdienende – aber auch Berufspendler und Fachkräfte, die keinen angemessenen Wohnraum finden.
Dieser Artikel zeigt, wie sich der Wohnraummangel konkret äußert, wen er trifft, wie er sich regional unterscheidet – und welche politischen und marktbasierten Lösungen diskutiert werden. Für Investoren, die nachhaltig und gesellschaftlich wirksam investieren wollen, ergibt sich daraus eine klare Relevanz.
Was bedeutet Wohnraummangel – und wie wird er gemessen?
Wohnraummangel bedeutet nicht nur, dass es zu wenige Wohnungen gibt. Vielmehr handelt es sich um ein strukturelles Missverhältnis zwischen Angebot und Bedarf – sowohl quantitativ als auch qualitativ. Fehlender Wohnraum kann sich durch überfüllte Haushalte, fehlende Wohnungen in nachgefragten Lagen oder unzureichende Ausstattung und Barrierefreiheit äußern. Gerade in urbanen Regionen fehlt es an bezahlbaren, passenden Wohnungen für die Bedürfnisse heutiger Haushaltsformen.
Die Ermittlung des Wohnraumbedarfs erfolgt auf Basis von Haushaltsprognosen – nicht allein anhand der Bevölkerungszahl. Entscheidend ist dabei unter anderem die durchschnittliche Haushaltsgröße, die seit Jahren sinkt. Immer mehr Menschen leben in Singlehaushalten, wodurch der Wohnflächenbedarf pro Kopf steigt. Hinzu kommen demografische Effekte wie die Alterung der Bevölkerung sowie starke Wanderungsbewegungen, insbesondere in wirtschaftlich dynamische Städte.
Zu den wichtigsten Indikatoren für Wohnraummangel zählen:
Leerstandsquoten: In vielen Großstädten liegt die Quote unter 1 % – ein klares Signal für angespannten Wohnungsmarkt.
Bauüberhang: Tausende bereits genehmigte Bauvorhaben werden nicht realisiert – sei es aus Kostengründen oder wegen fehlender Kapazitäten.
Fertigstellungszahlen: 2023 wurden nur ca. 295.000 neue Wohnungen gebaut – das politische Ziel von 400.000 pro Jahr wurde deutlich verfehlt.
Besonders kritisch ist der Rückgang beim geförderten Wohnungsbau: Während es in den 1980er Jahren noch über vier Millionen Sozialwohnungen in Deutschland gab, sind es heute nur noch rund 1,1 Millionen. Gleichzeitig fehlen altersgerechte, energieeffiziente und familienfreundliche Wohnungen – ein Mangel, der sich durch den Klimawandel und die ESG-Regulatorik weiter zuspitzt.
Regionale Unterschiede: Wo ist der Wohnraummangel am stärksten?
Der Wohnraummangel in Deutschland zeigt sich nicht überall gleich – im Gegenteil: Die Lage variiert stark zwischen Städten, Regionen und ländlichen Räumen. Besonders angespannt ist die Situation in Großstädten und Ballungszentren, während in manchen ländlichen Gebieten eher ein struktureller Leerstand herrscht.
Laut einer Analyse der Hans-Böckler-Stiftung fehlen allein in den 77 größten Städten Deutschlands rund 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen – insbesondere für Einpersonenhaushalte mit niedrigem Einkommen. In Berlin, München, Hamburg und Frankfurt liegt die Leerstandsquote laut Marktanalysen unter 1 % – ein klares Zeichen für einen überhitzten Markt. In München liegt die Angebotsmiete inzwischen bei durchschnittlich über 20 €/m² .
Doch auch Mittel- und Kleinstädte geraten zunehmend unter Druck: Durch demografischen Wandel, das Comeback der ländlichen Räume durch Homeoffice-Trends sowie Rückwanderung älterer Menschen steigen auch hier regional die Wohnungspreise. Gleichzeitig bleibt der Bau neuer Wohnungen vielerorts hinter dem Bedarf zurück – nicht selten wegen fehlender Flächen, Personal oder Genehmigungskapazitäten.
In strukturschwachen Regionen wiederum ist der Mangel nicht unbedingt durch zu wenig Wohnraum, sondern durch nicht nutzbaren oder unattraktiven Bestand geprägt – etwa in Form leerstehender, sanierungsbedürftiger oder schlecht angebundener Wohnungen.
Zusätzlich erschwert wird die Situation durch:
ungleich verteilte Einkommensstrukturen
geringe Neubautätigkeit in hochregulierten Lagen
zunehmende Flächenkonkurrenz (Wohnen vs. Gewerbe, Umweltauflagen)
regulatorische Anforderungen, z. B. zur ESG-Nachverdichtung in urbanen Räumen
Die Folge: Selbst wirtschaftsstarke Regionen mit hoher Kaufkraft haben oft kein ausreichendes Angebot – und das Problem verlagert sich immer stärker auch auf angrenzende Regionen.
Gesellschaftliche Auswirkungen: Wer leidet unter dem Mangel?
Der Wohnraummangel in Deutschland hat weitreichende soziale Folgen – und trifft nicht nur einkommensschwache Haushalte. Immer mehr Menschen spüren die Auswirkungen steigender Mieten, fehlender Angebote und wachsender Verdrängung – mit Konsequenzen für soziale Teilhabe, Mobilität und Chancengleichheit. Besonders dramatisch ist die Mietbelastung: Über 1,5 Millionen Haushalte in Deutschland geben mittlerweile mehr als 50 % ihres Nettoeinkommens für Miete aus – deutlich über der Grenze der sogenannten Wohnkostenüberlastung, die bei etwa 30 % liegt (Deutscher Mieterbund, 2024). Das betrifft besonders Geringverdiener, Alleinerziehende, Studierende und ältere Menschen – viele von ihnen mit wenig Ausweichmöglichkeiten. Die Folge: soziale Spaltung, Verdrängung aus Innenstadtlagen und ein massiver Rückgang an Wohnortwahlfreiheit.
Hinzu kommt eine stetig wachsende Wohnungslosigkeit. Laut aktuellem Bericht des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen waren Anfang 2024 rund 531.600 Menschen wohnungslos, darunter mehr als 47.000 Menschen ohne jede Unterkunft (BMWSB, 2024). Besonders beunruhigend: Der Anteil der verdeckten Wohnungslosigkeit – etwa bei Frauen, Jugendlichen oder Geflüchteten – ist noch deutlich höher. Vor allem junge Menschen und Familien geraten zwischen die Fronten. Wer ausziehen will oder nach Familienzuwachs eine größere Wohnung braucht, findet in städtischen Lagen kaum bezahlbare Optionen. Hinzu kommt: Die soziale Infrastruktur – Kitas, Schulen, medizinische Versorgung – ist oft nicht dort, wo noch Platz wäre. Wer dauerhaft zu viel Miete zahlt, kann nur schwer Rücklagen bilden – und riskiert langfristig Altersarmut.
Auch für den Arbeitsmarkt hat der Wohnraummangel spürbare Auswirkungen. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird bezahlbarer Wohnraum zum Engpass für Fachkräftegewinnung. Unternehmen berichten zunehmend davon, dass sie offene Stellen nicht besetzen können, weil geeignete Mitarbeiter keine Wohnung finden – ein wachsendes Mobilitätshemmnis mit wirtschaftlichen Folgen (bpb.de).
Was wird (nicht) getan? Politische Maßnahmen im Überblick
Die Bundesregierung verfolgt ambitionierte Ziele: 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 Sozialwohnungen – so lautet das wohnungspolitische Kernversprechen seit Beginn der Legislaturperiode. Doch die Realität hinkt hinterher. Im Jahr 2023 wurden lediglich 294.400 Wohnungen fertiggestellt, ein Minus gegenüber dem Vorjahr – und weit entfernt vom politischen Ziel (Destatis, 2024).
Um gegenzusteuern, wurden verschiedene Programme aufgelegt. Seit 2024 gilt eine neue Wohngemeinnützigkeit, die steuerliche Anreize für Träger, Stiftungen und Unternehmen schafft, die Wohnungen unter Marktniveau vermieten – unter anderem durch Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer (bpb.de). Auch die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau wurden aufgestockt: von 1 Mrd. € im Jahr 2021 auf rund 3,2 Mrd. € in 2023.
Bürokratie bremst Bau: Zwischen Anspruch und Realität
Trotz guter Ansätze bleiben die Umsetzungserfolge begrenzt. Komplexe Förderbedingungen, fehlendes Personal in Bauämtern und ein massiver Fachkräftemangel auf dem Bau führen dazu, dass Mittel nicht vollständig abgerufen werden – und vielerorts gar nicht erst gebaut wird. Dazu kommen regulatorische Hürden, die neue Projekte erschweren: lange Genehmigungsverfahren, hohe ESG-Anforderungen und fehlende Flächenreserven.
Ein Beispiel: Das Baulandmobilisierungsgesetz sollte Kommunen eigentlich mehr Handlungsspielraum geben, um Bauland zu aktivieren – etwa durch Baugebote oder erleichterte Umwandlung von Flächen. In der Praxis sind diese Instrumente jedoch bislang nur vereinzelt wirksam. Gründe dafür sind: Rechtsunsicherheit, fehlendes Personal in den Stadtplanungsämtern zur Umsetzung der Instrumente, unzureichende finanzielle Ausstattung, um etwa Vorkaufsrechte auch tatsächlich auszuüben und politischer Gegenwind auf lokaler Ebene, wenn es um Eingriffe in Eigentumsrechte geht. Auch das „Schneller-Bauen-Gesetz“ in Berlin, das Genehmigungsverfahren beschleunigen soll, zeigt: Der politische Wille ist da – die strukturelle Umsetzung bleibt jedoch eine Herausforderung. Die Ursachen: Langsame digitale Infrastruktur in den Bauverwaltungen, komplexe Verfahrenskoordination zwischen verschiedenen Behörden und Widerstand gegen Standardisierung, etwa durch Architekten- oder Denkmalschutzgremien. Solche Initiativen verdienen Beachtung – und eine vertiefte Analyse.
Jetzt in Immobilien investieren
Erweitern Sie Ihr Portfolio um eine der wertbeständigsten Anlageklassen der letzten Jahrzehnte. Erhalten Sie Zugang zu unseren aktuellen Projekten.
Lösungsansätze aus der Praxis: Zwischen Innovation und Realität
Die Herausforderungen im Wohnungsbau sind strukturell – und entsprechend brauchen auch die Lösungen neue Denkansätze. Denn klassische Förderprogramme allein reichen nicht mehr aus. In der Praxis zeigen sich jedoch vielversprechende Ansätze, wie bezahlbarer und nachhaltiger Wohnraum schneller, effizienter und wirksamer realisiert werden kann.
Schnell, modular, skalierbar: Serielles Bauen im Aufwind
Modulares und serielles Bauen gilt als einer der vielversprechendsten Ansätze, um schneller und kosteneffizient Wohnraum zu schaffen. Durch standardisierte Fertigteile, oft in Holz- oder Hybridbauweise, verkürzen sich die Bauzeiten deutlich – bei gleichbleibender Qualität. Ein entscheidender Vorteil: Große Teile der Gebäude werden vorproduziert, wodurch deutlich weniger Gewerke vor Ort benötigt werden. Das reduziert nicht nur die Bauzeit, sondern adressiert auch ein zentrales Problem: den Mangel an Fachpersonal auf dem Bau, der vielerorts die Umsetzung neuer Projekte verzögert und verteuert (siehe Abschnitt „Politische Maßnahmen“). Unternehmen wie arcneo, Max Bögl oder die B&O-Gruppe setzen diese Prinzipien bereits erfolgreich um – besonders im geförderten Wohnungsbau. Die Vorteile: geringere Baukosten, planbare Abläufe und reduzierter CO₂-Fußabdruck. Auch öffentliche Bauträger greifen zunehmend auf modulare Lösungen zurück – etwa für temporäre Wohnformen, Studierendenwohnheime oder Sozialprojekte.
Digitalisierung
Ein weiterer Hebel liegt in der Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren. In Pilotregionen wie Hamburg oder NRW kommen digitale Bauanträge, Building Information Modeling (BIM) und automatisierte Prozesssteuerung bereits zum Einsatz. Sie bieten Potenzial für mehr Transparenz, kürzere Durchlaufzeiten und bessere Projektsteuerung.
Neue Partnerschaften und Vergabemodelle
Immer häufiger setzen Kommunen auf sogenannte Konzeptvergaben: Grundstücke werden nicht mehr zum Höchstpreis, sondern nach sozialen und ökologischen Kriterien vergeben. Genossenschaften, Stiftungen und gemeinwohlorientierte Projektträger profitieren davon – oft in Kooperation mit privaten Bauträgern.
ESG-Investments: Wirkung und Rendite in einem Modell
Besonders für institutionelle und vermögende Anleger gewinnen ESG-konforme Immobilienprojekte an Bedeutung. Energieeffizienz, soziale Durchmischung und Governance-Standards sind nicht nur regulatorisch relevant, sondern auch ökonomisch sinnvoll. Projekte, die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG, KfW-Förderungen und zukunftsfähige Bauweise verbinden, schaffen steuerliche Vorteile und gesellschaftlichen Mehrwert – eine Kombination, die auch langfristig stabilisierend wirkt. Wie genau vermögende Anleger dabei von steuerlichen Vorteilen profitieren können, lesen Sie in unserem Artikel zum Thema Immobilieninvestments und Steuervorteile.
Neue Finanzierungsmodelle: Rentabler trotz Zinswende
Kürzere Bauzeiten durch serielle, modulare Bauweise ermöglichen auch neue Finanzierungsmodelle für Anleger: Statt langlaufender Finanzierungen können Projekte mit kurzen Laufzeiten strukturiert werden – trotz höherer Zinsen. Das verbessert Planbarkeit, reduziert Zinsrisiken und kann steuerlich effizient gestaltet werden (z. B. durch § 7b EStG).
Wohnraummangel begegnen – wie arcneo Kapital und Kommune verbindet
Die strukturelle Wohnraumkrise verlangt nach neuen Wegen – nicht nur beim Bauen, sondern auch bei der Frage: Wie lassen sich Kapital, gesellschaftlicher Bedarf und ESG-Wirkung intelligent zusammenbringen? Genau hier setzt arcneo an – als Plattform für wirkungsorientierte Wohninvestments, die nachhaltige Projekte nicht nur strukturiert, sondern aktiv zur Verfügung stellt – standardisiert, umsetzbar und wirkungstief.
arcneo entwickelt standardisierte Wohnimmobilienprojekte, die auf modularen Holzbau setzen – vollständig aus vorgefertigten Holzelementen, die in zertifizierten Manufakturen produziert werden. Durch diese serielle Bauweise lassen sich Projekte deutlich schneller realisieren – bei gleichbleibend hoher architektonischer und ökologischer Qualität.
Die Umsetzung erfolgt über eine digital gesteuerte Projektstruktur, bei der Planung, Baufortschritt und ESG-Kriterien über ein eigenes Projektmanagementsystem überwacht und dokumentiert werden. Das erhöht die Transparenz, vereinfacht die Steuerung und beschleunigt die Prozesse – insbesondere in Abstimmung mit Kommunen.
Die so entstehenden Projekte erfüllen sämtliche Anforderungen an energetische Standards, ESG-Kriterien und förderfähige Bauformen – also beispielsweise für steuerliche Sonderabschreibungen (§ 7b EStG), KfW-Förderprogramme oder kommunale Wohnraumförderung. Damit sind sie regulatorisch anschlussfähig – sprich: sie erfüllen die Voraussetzungen, um sowohl auf Förder- als auch auf Investorenseite effizient eingebunden zu werden.
Ein zentraler Hebel: die enge Zusammenarbeit mit über 200 Kommunen in Deutschland. Gemeinsam mit lokalen Akteuren entwickelt arcneo Projektlösungen, die bezahlbaren Wohnraum, altersgerechtes Wohnen (→ Mehr dazu im Artikel zum demografischen Wandel), soziale Infrastruktur oder Mobilitätskonzepte integrieren. So wird aus einem Investitionsvorhaben ein realer Beitrag zur Lösung der Wohnraumnot – dort, wo Menschen konkret Wohnungen brauchen.
Für Investoren entsteht ein Zugang zu einer neuen Generation von Immobilienanlagen:
transparente ESG-Kriterien durch selbst entwickelte Projekte mit zertifizierter Bauweise und geprüften Umsetzungspartnern
lukratives Finanzprodukt dank kurzer Bauzeiten, kompakter Laufzeiten und attraktiver Renditechancen – ermöglicht durch die serielle Holzmodulbauweise
klarer Realbezug in wachstumsstarken, kommunal abgestimmten Regionen
arcneo verbindet Kapital mit kommunalem Handlungsdruck – und schafft damit die Voraussetzungen, um Wohnraummangel nicht nur zu beklagen, sondern konkret zu lindern.
Fazit
Der Wohnraummangel in Deutschland ist kein vorübergehendes Marktphänomen, sondern ein strukturelles, gesellschaftlich relevantes Problem. Besonders in urbanen Zentren und wachsenden Regionen fehlen Wohnungen, die bezahlbar, nachhaltig und zukunftsfähig sind. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Bauweise, Energieeffizienz und soziale Wirkung – was die Umsetzung zusätzlich erschwert.
Klar ist: Staatliche Förderprogramme allein reichen nicht aus. Es braucht neue Allianzen zwischen öffentlicher Hand, privatem Kapital und innovativer Projektentwicklung. Genau hier setzt arcneo an – als Plattform, die Kapitalströme mit gesellschaftlicher Verantwortung verbindet.
Durch die Kombination aus standardisierter ESG-konformer Bauweise, digital gestützter Strukturierung und enger kommunaler Zusammenarbeit schafft arcneo die Grundlage, um Wohnraum schneller, nachvollziehbarer und qualitativ hochwertig zu realisieren. Für Investoren entsteht so ein Zugang zu einer neuen Art von Immobilieninvestment – mit messbarem Impact, attraktiven Renditen und Laufzeiten sowie Planungssicherheit durch reproduzierbare Bauweise.
Frequently Asked Questions
Wie groß ist der Wohnraummangel in Deutschland aktuell?
Wie groß ist der Wohnraummangel in Deutschland aktuell?
Warum greifen viele Förderprogramme nicht wie geplant?
Warum greifen viele Förderprogramme nicht wie geplant?
Welche Rolle spielt arcneo bei der Lösung des Wohnraummangels?
Welche Rolle spielt arcneo bei der Lösung des Wohnraummangels?
Welche neuen Ansätze helfen gegen den Wohnraummangel?
Welche neuen Ansätze helfen gegen den Wohnraummangel?
Inhaltsverzeichnis:
Wohnraummangel trifft vor allem Ballungsräume
In Städten wie Berlin oder München fehlt bezahlbarer Wohnraum, während ländliche Regionen unter Leerstand leiden. Der Markt ist regional unterschiedlich, aber strukturell aus dem Gleichgewicht.
Politische Programme reichen allein nicht aus
400.000 Wohnungen pro Jahr sind das Ziel – doch gebaut wird viel weniger. Fördergelder und Gesetze wirken oft zu langsam oder zu kompliziert.
Neue Bauansätze schaffen echten Fortschritt
Serielles Bauen, digitale Planung und ESG-Projekte bringen Tempo, Effizienz und Nachhaltigkeit zusammen. So entsteht Wohnraum, der wirkt – ökologisch wie sozial.
arcneo schafft Wirkung, wo Wohnraum fehlt
Mit kurzer Bauzeit, ESG-Standards und kommunaler Zusammenarbeit entstehen Projekte mit realem Bedarf – und attraktiven Perspektiven für Anleger.
Wissen
Die Wohnungsfrage 2025: Wie sich Deutschlands Wohnraummangel verschärft – und was hilft
Jonathan Albroscheit
·
12
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22.07.2025
Wissen
Die Wohnungsfrage 2025: Wie sich Deutschlands Wohnraummangel verschärft – und was hilft
Jonathan Albroscheit
·
12
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22.07.2025
Deutschland steckt in einer Wohnraumkrise – und die Zahlen sind eindeutig: Laut aktuellen Studien fehlen bundesweit rund 700.000 Wohnungen, besonders in Großstädten, Wachstumsregionen und Universitätsstädten. Gleichzeitig sinkt die Zahl an Sozialwohnungen, während Mieten weiter steigen und neue Bauprojekte ins Stocken geraten – vor allem durch gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und komplexe Genehmigungsverfahren.
Doch Wohnraummangel ist nicht gleich Wohnraummangel. Während in Ballungszentren der Druck auf den Mietmarkt wächst, kämpfen andere Regionen mit Leerstand und Abwanderung. Auch die Betroffenheit ist unterschiedlich: Besonders stark betroffen sind junge Familien, Alleinerziehende, Geringverdienende – aber auch Berufspendler und Fachkräfte, die keinen angemessenen Wohnraum finden.
Dieser Artikel zeigt, wie sich der Wohnraummangel konkret äußert, wen er trifft, wie er sich regional unterscheidet – und welche politischen und marktbasierten Lösungen diskutiert werden. Für Investoren, die nachhaltig und gesellschaftlich wirksam investieren wollen, ergibt sich daraus eine klare Relevanz.
Was bedeutet Wohnraummangel – und wie wird er gemessen?
Wohnraummangel bedeutet nicht nur, dass es zu wenige Wohnungen gibt. Vielmehr handelt es sich um ein strukturelles Missverhältnis zwischen Angebot und Bedarf – sowohl quantitativ als auch qualitativ. Fehlender Wohnraum kann sich durch überfüllte Haushalte, fehlende Wohnungen in nachgefragten Lagen oder unzureichende Ausstattung und Barrierefreiheit äußern. Gerade in urbanen Regionen fehlt es an bezahlbaren, passenden Wohnungen für die Bedürfnisse heutiger Haushaltsformen.
Die Ermittlung des Wohnraumbedarfs erfolgt auf Basis von Haushaltsprognosen – nicht allein anhand der Bevölkerungszahl. Entscheidend ist dabei unter anderem die durchschnittliche Haushaltsgröße, die seit Jahren sinkt. Immer mehr Menschen leben in Singlehaushalten, wodurch der Wohnflächenbedarf pro Kopf steigt. Hinzu kommen demografische Effekte wie die Alterung der Bevölkerung sowie starke Wanderungsbewegungen, insbesondere in wirtschaftlich dynamische Städte.
Zu den wichtigsten Indikatoren für Wohnraummangel zählen:
Leerstandsquoten: In vielen Großstädten liegt die Quote unter 1 % – ein klares Signal für angespannten Wohnungsmarkt.
Bauüberhang: Tausende bereits genehmigte Bauvorhaben werden nicht realisiert – sei es aus Kostengründen oder wegen fehlender Kapazitäten.
Fertigstellungszahlen: 2023 wurden nur ca. 295.000 neue Wohnungen gebaut – das politische Ziel von 400.000 pro Jahr wurde deutlich verfehlt.
Besonders kritisch ist der Rückgang beim geförderten Wohnungsbau: Während es in den 1980er Jahren noch über vier Millionen Sozialwohnungen in Deutschland gab, sind es heute nur noch rund 1,1 Millionen. Gleichzeitig fehlen altersgerechte, energieeffiziente und familienfreundliche Wohnungen – ein Mangel, der sich durch den Klimawandel und die ESG-Regulatorik weiter zuspitzt.
Regionale Unterschiede: Wo ist der Wohnraummangel am stärksten?
Der Wohnraummangel in Deutschland zeigt sich nicht überall gleich – im Gegenteil: Die Lage variiert stark zwischen Städten, Regionen und ländlichen Räumen. Besonders angespannt ist die Situation in Großstädten und Ballungszentren, während in manchen ländlichen Gebieten eher ein struktureller Leerstand herrscht.
Laut einer Analyse der Hans-Böckler-Stiftung fehlen allein in den 77 größten Städten Deutschlands rund 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen – insbesondere für Einpersonenhaushalte mit niedrigem Einkommen. In Berlin, München, Hamburg und Frankfurt liegt die Leerstandsquote laut Marktanalysen unter 1 % – ein klares Zeichen für einen überhitzten Markt. In München liegt die Angebotsmiete inzwischen bei durchschnittlich über 20 €/m² .
Doch auch Mittel- und Kleinstädte geraten zunehmend unter Druck: Durch demografischen Wandel, das Comeback der ländlichen Räume durch Homeoffice-Trends sowie Rückwanderung älterer Menschen steigen auch hier regional die Wohnungspreise. Gleichzeitig bleibt der Bau neuer Wohnungen vielerorts hinter dem Bedarf zurück – nicht selten wegen fehlender Flächen, Personal oder Genehmigungskapazitäten.
In strukturschwachen Regionen wiederum ist der Mangel nicht unbedingt durch zu wenig Wohnraum, sondern durch nicht nutzbaren oder unattraktiven Bestand geprägt – etwa in Form leerstehender, sanierungsbedürftiger oder schlecht angebundener Wohnungen.
Zusätzlich erschwert wird die Situation durch:
ungleich verteilte Einkommensstrukturen
geringe Neubautätigkeit in hochregulierten Lagen
zunehmende Flächenkonkurrenz (Wohnen vs. Gewerbe, Umweltauflagen)
regulatorische Anforderungen, z. B. zur ESG-Nachverdichtung in urbanen Räumen
Die Folge: Selbst wirtschaftsstarke Regionen mit hoher Kaufkraft haben oft kein ausreichendes Angebot – und das Problem verlagert sich immer stärker auch auf angrenzende Regionen.
Gesellschaftliche Auswirkungen: Wer leidet unter dem Mangel?
Der Wohnraummangel in Deutschland hat weitreichende soziale Folgen – und trifft nicht nur einkommensschwache Haushalte. Immer mehr Menschen spüren die Auswirkungen steigender Mieten, fehlender Angebote und wachsender Verdrängung – mit Konsequenzen für soziale Teilhabe, Mobilität und Chancengleichheit. Besonders dramatisch ist die Mietbelastung: Über 1,5 Millionen Haushalte in Deutschland geben mittlerweile mehr als 50 % ihres Nettoeinkommens für Miete aus – deutlich über der Grenze der sogenannten Wohnkostenüberlastung, die bei etwa 30 % liegt (Deutscher Mieterbund, 2024). Das betrifft besonders Geringverdiener, Alleinerziehende, Studierende und ältere Menschen – viele von ihnen mit wenig Ausweichmöglichkeiten. Die Folge: soziale Spaltung, Verdrängung aus Innenstadtlagen und ein massiver Rückgang an Wohnortwahlfreiheit.
Hinzu kommt eine stetig wachsende Wohnungslosigkeit. Laut aktuellem Bericht des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen waren Anfang 2024 rund 531.600 Menschen wohnungslos, darunter mehr als 47.000 Menschen ohne jede Unterkunft (BMWSB, 2024). Besonders beunruhigend: Der Anteil der verdeckten Wohnungslosigkeit – etwa bei Frauen, Jugendlichen oder Geflüchteten – ist noch deutlich höher. Vor allem junge Menschen und Familien geraten zwischen die Fronten. Wer ausziehen will oder nach Familienzuwachs eine größere Wohnung braucht, findet in städtischen Lagen kaum bezahlbare Optionen. Hinzu kommt: Die soziale Infrastruktur – Kitas, Schulen, medizinische Versorgung – ist oft nicht dort, wo noch Platz wäre. Wer dauerhaft zu viel Miete zahlt, kann nur schwer Rücklagen bilden – und riskiert langfristig Altersarmut.
Auch für den Arbeitsmarkt hat der Wohnraummangel spürbare Auswirkungen. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird bezahlbarer Wohnraum zum Engpass für Fachkräftegewinnung. Unternehmen berichten zunehmend davon, dass sie offene Stellen nicht besetzen können, weil geeignete Mitarbeiter keine Wohnung finden – ein wachsendes Mobilitätshemmnis mit wirtschaftlichen Folgen (bpb.de).
Was wird (nicht) getan? Politische Maßnahmen im Überblick
Die Bundesregierung verfolgt ambitionierte Ziele: 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 Sozialwohnungen – so lautet das wohnungspolitische Kernversprechen seit Beginn der Legislaturperiode. Doch die Realität hinkt hinterher. Im Jahr 2023 wurden lediglich 294.400 Wohnungen fertiggestellt, ein Minus gegenüber dem Vorjahr – und weit entfernt vom politischen Ziel (Destatis, 2024).
Um gegenzusteuern, wurden verschiedene Programme aufgelegt. Seit 2024 gilt eine neue Wohngemeinnützigkeit, die steuerliche Anreize für Träger, Stiftungen und Unternehmen schafft, die Wohnungen unter Marktniveau vermieten – unter anderem durch Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer (bpb.de). Auch die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau wurden aufgestockt: von 1 Mrd. € im Jahr 2021 auf rund 3,2 Mrd. € in 2023.
Bürokratie bremst Bau: Zwischen Anspruch und Realität
Trotz guter Ansätze bleiben die Umsetzungserfolge begrenzt. Komplexe Förderbedingungen, fehlendes Personal in Bauämtern und ein massiver Fachkräftemangel auf dem Bau führen dazu, dass Mittel nicht vollständig abgerufen werden – und vielerorts gar nicht erst gebaut wird. Dazu kommen regulatorische Hürden, die neue Projekte erschweren: lange Genehmigungsverfahren, hohe ESG-Anforderungen und fehlende Flächenreserven.
Ein Beispiel: Das Baulandmobilisierungsgesetz sollte Kommunen eigentlich mehr Handlungsspielraum geben, um Bauland zu aktivieren – etwa durch Baugebote oder erleichterte Umwandlung von Flächen. In der Praxis sind diese Instrumente jedoch bislang nur vereinzelt wirksam. Gründe dafür sind: Rechtsunsicherheit, fehlendes Personal in den Stadtplanungsämtern zur Umsetzung der Instrumente, unzureichende finanzielle Ausstattung, um etwa Vorkaufsrechte auch tatsächlich auszuüben und politischer Gegenwind auf lokaler Ebene, wenn es um Eingriffe in Eigentumsrechte geht. Auch das „Schneller-Bauen-Gesetz“ in Berlin, das Genehmigungsverfahren beschleunigen soll, zeigt: Der politische Wille ist da – die strukturelle Umsetzung bleibt jedoch eine Herausforderung. Die Ursachen: Langsame digitale Infrastruktur in den Bauverwaltungen, komplexe Verfahrenskoordination zwischen verschiedenen Behörden und Widerstand gegen Standardisierung, etwa durch Architekten- oder Denkmalschutzgremien. Solche Initiativen verdienen Beachtung – und eine vertiefte Analyse.
Lösungsansätze aus der Praxis: Zwischen Innovation und Realität
Die Herausforderungen im Wohnungsbau sind strukturell – und entsprechend brauchen auch die Lösungen neue Denkansätze. Denn klassische Förderprogramme allein reichen nicht mehr aus. In der Praxis zeigen sich jedoch vielversprechende Ansätze, wie bezahlbarer und nachhaltiger Wohnraum schneller, effizienter und wirksamer realisiert werden kann.
Schnell, modular, skalierbar: Serielles Bauen im Aufwind
Modulares und serielles Bauen gilt als einer der vielversprechendsten Ansätze, um schneller und kosteneffizient Wohnraum zu schaffen. Durch standardisierte Fertigteile, oft in Holz- oder Hybridbauweise, verkürzen sich die Bauzeiten deutlich – bei gleichbleibender Qualität. Ein entscheidender Vorteil: Große Teile der Gebäude werden vorproduziert, wodurch deutlich weniger Gewerke vor Ort benötigt werden. Das reduziert nicht nur die Bauzeit, sondern adressiert auch ein zentrales Problem: den Mangel an Fachpersonal auf dem Bau, der vielerorts die Umsetzung neuer Projekte verzögert und verteuert (siehe Abschnitt „Politische Maßnahmen“). Unternehmen wie arcneo, Max Bögl oder die B&O-Gruppe setzen diese Prinzipien bereits erfolgreich um – besonders im geförderten Wohnungsbau. Die Vorteile: geringere Baukosten, planbare Abläufe und reduzierter CO₂-Fußabdruck. Auch öffentliche Bauträger greifen zunehmend auf modulare Lösungen zurück – etwa für temporäre Wohnformen, Studierendenwohnheime oder Sozialprojekte.
Digitalisierung
Ein weiterer Hebel liegt in der Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren. In Pilotregionen wie Hamburg oder NRW kommen digitale Bauanträge, Building Information Modeling (BIM) und automatisierte Prozesssteuerung bereits zum Einsatz. Sie bieten Potenzial für mehr Transparenz, kürzere Durchlaufzeiten und bessere Projektsteuerung.
Neue Partnerschaften und Vergabemodelle
Immer häufiger setzen Kommunen auf sogenannte Konzeptvergaben: Grundstücke werden nicht mehr zum Höchstpreis, sondern nach sozialen und ökologischen Kriterien vergeben. Genossenschaften, Stiftungen und gemeinwohlorientierte Projektträger profitieren davon – oft in Kooperation mit privaten Bauträgern.
ESG-Investments: Wirkung und Rendite in einem Modell
Besonders für institutionelle und vermögende Anleger gewinnen ESG-konforme Immobilienprojekte an Bedeutung. Energieeffizienz, soziale Durchmischung und Governance-Standards sind nicht nur regulatorisch relevant, sondern auch ökonomisch sinnvoll. Projekte, die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG, KfW-Förderungen und zukunftsfähige Bauweise verbinden, schaffen steuerliche Vorteile und gesellschaftlichen Mehrwert – eine Kombination, die auch langfristig stabilisierend wirkt. Wie genau vermögende Anleger dabei von steuerlichen Vorteilen profitieren können, lesen Sie in unserem Artikel zum Thema Immobilieninvestments und Steuervorteile.
Neue Finanzierungsmodelle: Rentabler trotz Zinswende
Kürzere Bauzeiten durch serielle, modulare Bauweise ermöglichen auch neue Finanzierungsmodelle für Anleger: Statt langlaufender Finanzierungen können Projekte mit kurzen Laufzeiten strukturiert werden – trotz höherer Zinsen. Das verbessert Planbarkeit, reduziert Zinsrisiken und kann steuerlich effizient gestaltet werden (z. B. durch § 7b EStG).
Wohnraummangel begegnen – wie arcneo Kapital und Kommune verbindet
Die strukturelle Wohnraumkrise verlangt nach neuen Wegen – nicht nur beim Bauen, sondern auch bei der Frage: Wie lassen sich Kapital, gesellschaftlicher Bedarf und ESG-Wirkung intelligent zusammenbringen? Genau hier setzt arcneo an – als Plattform für wirkungsorientierte Wohninvestments, die nachhaltige Projekte nicht nur strukturiert, sondern aktiv zur Verfügung stellt – standardisiert, umsetzbar und wirkungstief.
arcneo entwickelt standardisierte Wohnimmobilienprojekte, die auf modularen Holzbau setzen – vollständig aus vorgefertigten Holzelementen, die in zertifizierten Manufakturen produziert werden. Durch diese serielle Bauweise lassen sich Projekte deutlich schneller realisieren – bei gleichbleibend hoher architektonischer und ökologischer Qualität.
Die Umsetzung erfolgt über eine digital gesteuerte Projektstruktur, bei der Planung, Baufortschritt und ESG-Kriterien über ein eigenes Projektmanagementsystem überwacht und dokumentiert werden. Das erhöht die Transparenz, vereinfacht die Steuerung und beschleunigt die Prozesse – insbesondere in Abstimmung mit Kommunen.
Die so entstehenden Projekte erfüllen sämtliche Anforderungen an energetische Standards, ESG-Kriterien und förderfähige Bauformen – also beispielsweise für steuerliche Sonderabschreibungen (§ 7b EStG), KfW-Förderprogramme oder kommunale Wohnraumförderung. Damit sind sie regulatorisch anschlussfähig – sprich: sie erfüllen die Voraussetzungen, um sowohl auf Förder- als auch auf Investorenseite effizient eingebunden zu werden.
Ein zentraler Hebel: die enge Zusammenarbeit mit über 200 Kommunen in Deutschland. Gemeinsam mit lokalen Akteuren entwickelt arcneo Projektlösungen, die bezahlbaren Wohnraum, altersgerechtes Wohnen (→ Mehr dazu im Artikel zum demografischen Wandel), soziale Infrastruktur oder Mobilitätskonzepte integrieren. So wird aus einem Investitionsvorhaben ein realer Beitrag zur Lösung der Wohnraumnot – dort, wo Menschen konkret Wohnungen brauchen.
Für Investoren entsteht ein Zugang zu einer neuen Generation von Immobilienanlagen:
transparente ESG-Kriterien durch selbst entwickelte Projekte mit zertifizierter Bauweise und geprüften Umsetzungspartnern
lukratives Finanzprodukt dank kurzer Bauzeiten, kompakter Laufzeiten und attraktiver Renditechancen – ermöglicht durch die serielle Holzmodulbauweise
klarer Realbezug in wachstumsstarken, kommunal abgestimmten Regionen
arcneo verbindet Kapital mit kommunalem Handlungsdruck – und schafft damit die Voraussetzungen, um Wohnraummangel nicht nur zu beklagen, sondern konkret zu lindern.
Der Wohnraummangel in Deutschland ist kein vorübergehendes Marktphänomen, sondern ein strukturelles, gesellschaftlich relevantes Problem. Besonders in urbanen Zentren und wachsenden Regionen fehlen Wohnungen, die bezahlbar, nachhaltig und zukunftsfähig sind. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Bauweise, Energieeffizienz und soziale Wirkung – was die Umsetzung zusätzlich erschwert.
Klar ist: Staatliche Förderprogramme allein reichen nicht aus. Es braucht neue Allianzen zwischen öffentlicher Hand, privatem Kapital und innovativer Projektentwicklung. Genau hier setzt arcneo an – als Plattform, die Kapitalströme mit gesellschaftlicher Verantwortung verbindet.
Durch die Kombination aus standardisierter ESG-konformer Bauweise, digital gestützter Strukturierung und enger kommunaler Zusammenarbeit schafft arcneo die Grundlage, um Wohnraum schneller, nachvollziehbarer und qualitativ hochwertig zu realisieren. Für Investoren entsteht so ein Zugang zu einer neuen Art von Immobilieninvestment – mit messbarem Impact, attraktiven Renditen und Laufzeiten sowie Planungssicherheit durch reproduzierbare Bauweise.
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07.01.2025
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Jonathan Albroscheit
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Der Aufstieg des Holzes: Warum Holz das nachhaltigste Baumaterial des 21. Jahrhunderts ist
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15.07.2025
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